Garantías de una reforma: qué dice la Ley de Ordenación de la Edificación

Actualizado el 17/10/20263 min de lectura Todos los consejos

La Ley de Ordenación de la Edificación fija plazos de responsabilidad de uno, tres y diez años por vicios o defectos, contados desde la recepción de la obra. Que se apliquen o no a una reforma concreta depende del tipo de obra, así que conviene pactar la garantía por escrito.

El directorio recoge 1.468 empresas de reformas en 52 provincias. Esta guía no recomienda a ninguna: explica qué plazos fija la ley y cómo trasladarlos al contrato. No sustituye a un asesoramiento jurídico sobre tu caso.

Respuesta directa

El artículo 17.1 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) hace responder a los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, de los daños materiales en el edificio, contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas: 10 años por vicios que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la estabilidad; 3 años por vicios de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; y 1 año por vicios de ejecución en elementos de terminación o acabado, de los que responde el constructor. La acción para reclamar prescribe a los 2 años desde que se producen los daños (art. 18). Pero la ley se aplica a las obras de su artículo 2, y una reforma pequeña puede quedar fuera.

¿Se aplica a mi reforma?

El artículo 2.2.b incluye como «edificación», requiriendo proyecto, las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica: las de carácter total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o cambien los usos característicos del edificio. Una reforma de cocina o baño que no tenga ese alcance probablemente no entra en esa definición; en ese caso, tu protección viene del contrato y del derecho civil, no del régimen específico de la LOE. Decidirlo exige ver la obra: lo determina un técnico o un asesor jurídico.

Además, el artículo 19 prevé garantías mediante seguro de daños, seguro de caución o garantía financiera, pero según la disposición adicional segunda la de 10 años solo es exigible para edificios cuyo destino principal sea vivienda, y las de 1 y 3 años requieren un real decreto que las haga obligatorias. No des por hecho que tu reforma lleva seguro.

Qué hacer para que la garantía sea real

• Fija la fecha de recepción. Los plazos se cuentan desde el acta de recepción (art. 6.5). Sin acta, discutir desde cuándo corren es un problema; ver recibir una reforma: acta y reservas.
• Pacta por escrito qué garantiza la empresa y cuánto tiempo, aunque la reforma quede fuera de la LOE. Las responsabilidades contractuales siguen existiendo (art. 17.1).
• Distingue acabados de instalaciones y estructura: se tratan de forma distinta en plazo (1, 3 y 10 años).
• Guarda la documentación: presupuesto, contrato, facturas, certificados de instalación y fotografías del estado final.

Qué comprobar antes de contratar

1. Que el contrato diga qué garantía da la empresa y por cuánto tiempo para acabados, instalaciones y, en su caso, estructura.
2. Que la empresa te diga si tiene seguro de responsabilidad civil y de qué tipo, y que te lo acredite si lo pides.
3. Que se pacte una fecha de entrega y un acta de recepción con lista de pendientes, para fijar cuándo empiezan a contar los plazos.
4. Que el presupuesto indique quién responde si subcontrata parte de la obra: el constructor responde directamente de los daños por vicios de ejecución de sus subcontratados (art. 17.6).
5. Que las reclamaciones se hagan por escrito y pronto: la acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños (art. 18).

Fuentes

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículos 2.2, 6, 17, 18 y 19 y disposición adicional segunda: BOE-A-1999-21567, consultado el 17/10/2026.

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