Recibir la obra de una reforma: acta de recepción, reservas y plazos

Actualizado el 17/10/20263 min de lectura Todos los consejos

Recibir la obra es aceptar que está terminada, y de esa fecha empiezan a contar los plazos de garantía. Si hay defectos visibles, conviene recibirla con reservas por escrito y no firmar un papel en blanco.

El directorio recoge 1.468 empresas de reformas en 52 provincias. Esta guía no recomienda a ninguna: explica qué regula la Ley de Ordenación de la Edificación sobre la recepción para que lo pactes en tu contrato. Esa ley se aplica a las obras de su artículo 2; en una reforma pequeña conviene pactar un procedimiento equivalente por escrito (más en garantías de una reforma).

Respuesta directa

Según el artículo 6 de la Ley 38/1999 (LOE), la recepción es el acto por el que el constructor, una vez concluida la obra, la entrega al promotor y este la acepta; puede hacerse con o sin reservas y abarcar toda la obra o fases completas y terminadas si así se acuerda (6.1). Debe constar en un acta firmada, al menos, por promotor y constructor (6.2). Salvo pacto en contrario, tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la terminación acreditada en el certificado final de obra, y se entiende producida tácitamente si pasan treinta días desde la fecha indicada sin que el promotor haya puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito (6.4). Desde el acta se cuentan los plazos de responsabilidad y garantía (6.5). En una reforma de vivienda, quien encarga la obra suele ocupar la posición de promotor.

Qué debe constar en el acta

El artículo 6.2 enumera:

• Las partes que intervienen.
• La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase terminada.
• El coste final de la ejecución material.
• La declaración de recepción con o sin reservas, especificando estas de manera objetiva y el plazo en que deben subsanarse. Una vez subsanadas, se hace constar en un acta aparte.
• Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor.

Se adjunta el certificado final de obra, suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra. Si la reforma no tiene dirección facultativa, no hay certificado final: pacta una fecha y una lista de comprobación igualmente.

Rechazar la recepción

El promotor puede rechazar la recepción si considera que la obra no está terminada o no se adecua a las condiciones contractuales. El rechazo debe ser motivado por escrito en el acta, y se fija un nuevo plazo para efectuar la recepción (6.3).

Qué comprobar antes de contratar

1. Que el contrato prevea una visita de recepción con fecha y que se levante un acta o documento firmado por ambas partes.
2. Que la lista de pendientes se redacte con descripción objetiva: qué está mal, dónde y para cuándo se corrige; evita expresiones como «se repasará».
3. Que se pacte un plazo concreto de subsanación y una segunda visita para cerrar los pendientes.
4. Que las pruebas de funcionamiento (agua, luz, desagües, ventilación) se hagan antes de firmar, no después.
5. Que te entreguen la documentación final: certificados de instalación, manuales y facturas de materiales con garantía.
6. Que no firmes la recepción sin reservas si ves defectos; después costará más demostrar que ya estaban.

Fuentes

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, artículos 6 y 17.1: BOE-A-1999-21567, consultado el 17/10/2026.

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