Actualizado el 07/09/20266 min de lectura Todos los consejos
Tres presupuestos para la misma obra pueden separarse mucho entre sí y los tres ser honestos. La diferencia casi nunca está en las horas de trabajo: está en lo que cada uno da por incluido. Comparar totales no sirve de nada. Comparar partidas, sí.
Lo esencial
- ¿El presupuesto lleva mediciones y precios unitarios por partida?
- ¿Qué marca y modelo exactos de sanitarios, grifería y pavimento?
- ¿Están dentro el escombro, la limpieza final y los remates?
Lo que debe aparecer, partida por partida
Demolición y retirada de escombro. Con los metros y con el número de contenedores previstos. Es una de las partidas que más se «olvida» y luego aparece como extra.
Albañilería. Tabiquería nueva, recibido de cercos, formación de tapas de registro, recrecidos de suelo.
Fontanería. Metros de tubería sustituida, número de puntos de agua, llaves de corte, y si se cambia el tramo de bajante.
Electricidad. Número de puntos de luz y de tomas, circuitos nuevos, cuadro, y si se entrega boletín.
Alicatado y solado. En metros cuadrados, con el material identificado por serie y formato, no como «gres estándar».
Sanitarios, grifería y mampara. Marca y modelo. Aquí es donde se esconde la mitad de la diferencia entre dos ofertas.
Carpintería, pintura y limpieza final. La limpieza de fin de obra debe estar contratada; si no, la casa se entrega con polvo de yeso en todas partes.
Las mediciones son la clave
Un presupuesto sin metros no es un presupuesto, es una estimación. Si pone «alicatado de baño: una cantidad» y otro pone «alicatado 24 m² a un precio unitario», solo el segundo se puede verificar y solo el segundo permite ajustar si cambias de material.
Con precios unitarios, además, los cambios durante la obra se resuelven solos: si el baño mide dos metros más de lo previsto, se aplica la misma tarifa. Sin ellos, cada ajuste es una negociación.
Dónde está de verdad la diferencia entre dos ofertas
Cuatro sitios, casi siempre. Uno: la calidad de los materiales, sobre todo sanitarios, grifería y pavimento. Dos: si la instalación eléctrica y la fontanería se renuevan o solo se reutiliza lo existente. Tres: si el escombro y su retirada están contados. Cuatro: si la limpieza final y los remates entran.
Una oferta que está un tercio por debajo de las otras dos no suele ser una ganga: suele tener partidas fuera que aparecerán como extras cuando la obra ya esté abierta y no puedas parar.
Frases que deberían alertarte
«Gama estándar», «según elección del cliente sin límite de precio», «materiales de primera calidad», «se valorará en obra», «salvo imprevistos». Todas ellas trasladan el riesgo a quien paga sin fijar nada.
Lo que hay que pedir en su lugar es un tope de material —una cantidad asignada a azulejo, pavimento y sanitarios, con lo que exceda a cargo del propietario— y una lista de precios unitarios para los imprevistos previsibles.
Los imprevistos se pactan antes, no después
En vivienda anterior a los años ochenta hay una lista corta de sorpresas casi seguras: bajante en mal estado, instalación eléctrica sin toma de tierra, suelos con varias capas superpuestas, humedades detrás del alicatado y tabiques donde no dice el plano.
Pacta por escrito un precio unitario para cada una de esas situaciones antes de firmar. Así, cuando aparezca, se aplica una tarifa acordada y no se negocia con la obra parada y a ti con prisa. Es el único momento en que tienes posición negociadora.
El IVA y quién es el cliente
En obra de renovación en vivienda de más de dos años, ejecutada para un particular y con la empresa aportando materiales por debajo de cierto porcentaje del total, se aplica el tipo reducido de IVA. Fuera de ese supuesto, el general. Comprueba qué tipo lleva cada oferta antes de comparar: dos presupuestos con distinto IVA no son comparables aunque las partidas coincidan.
Comprueba también que el total esté expresado con IVA incluido o claramente sin él. Un presupuesto que juega con esa ambigüedad se lleva la diferencia al final.
Plazo, hitos y forma de pago
El presupuesto debe fijar fecha de inicio y de entrega, no un número de semanas flotante. Y el pago conviene fraccionarlo por hitos verificables: firma, fin de instalaciones, fin de revestimientos, entrega.
Un adelanto razonable cubre el acopio de material. Un adelanto que se acerca a la mitad del total antes de empezar deja al propietario sin margen si algo va mal. Y todo pago debe ir con factura: sin factura no hay garantía ni reclamación posible.
Lo que debe entregarse al terminar
Factura desglosada, boletín eléctrico si se renovó la instalación, certificado de gas si procede, fichas técnicas y garantías de fabricante, y la garantía escrita de la empresa sobre la ejecución. Pídelo antes de hacer el último pago, no después.
Guarda también las fotos de las instalaciones antes de cerrar rozas y falsos techos. Son las que permiten saber qué hay detrás de la pared cuando dentro de cinco años haya que tocar algo.
Cómo pedir tres ofertas comparables
Escribe tú el alcance antes de llamar a nadie: estancias que entran, qué se toca de instalaciones, qué se conserva, y una idea de calidades. Manda el mismo texto a las tres empresas de reformas y pide el mismo desglose de partidas.
Si cada una responde con un formato distinto y un alcance distinto, no estás comparando nada. Y si alguna se niega a desglosar, ya tienes información: el desglose es exactamente lo que permite reclamar después.
Qué preguntar antes de contratar
- ¿El presupuesto lleva mediciones y precios unitarios por partida?
- ¿Qué marca y modelo exactos de sanitarios, grifería y pavimento?
- ¿Están dentro el escombro, la limpieza final y los remates?
- ¿Qué precios unitarios se aplican a los imprevistos más probables?
- ¿Qué documentación entregáis al finalizar y con qué garantía escrita?
Dónde seguir
El desglose concreto de cada tipo de obra está en reformas de cocina, reformas de baño, reforma integral de vivienda y reformas de local comercial. Para buscar empresa por zona, entra en reformas en Madrid o reformas en Barcelona, y describe la obra una sola vez en pedir presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas ofertas conviene pedir?
Tres suele ser el número útil, y siempre sobre el mismo alcance escrito. Si cada empresa presupuesta lo que entiende, no comparas: entregas tú la lista de partidas, calidades y mediciones, y pides que respondan sobre ella. Solo así las diferencias significan algo.
¿Por qué dos presupuestos difieren tanto?
Casi nunca por el margen: por lo que incluyen. Demolición, retirada de escombro, ayudas de albañilería, protecciones, tramitación, limpieza final y calidades de material explican la mayor parte de la diferencia. Compara partida a partida antes de mirar el total.
¿Qué IVA se aplica a una reforma de vivienda?
Hay un tipo reducido para obras de renovación en vivienda particular cuando se cumplen ciertos requisitos de antigüedad y de aportación de materiales, y el tipo general en el resto de casos. Pide que el presupuesto indique el tipo aplicado y por qué, en lugar de dar un total sin desglosar.
¿Qué debe incluir la partida de demolición?
Picado, retirada, carga, transporte y gestión del residuo en punto autorizado, además del contenedor y su permiso de ocupación de vía si va en la calle. Es la partida que más veces aparece incompleta y la que más discusiones genera cuando la obra ya está abierta.
¿Es normal pagar un anticipo?
Sí, para acopio de material, y suele ir asociado a hitos. Lo que no es razonable es un pago que se adelante mucho al trabajo ejecutado. Un calendario sano reparte los cobros por fases terminadas y deja una retención final que se libera al entregar la documentación.
¿Qué documentación hay que pedir al terminar?
Certificados de las instalaciones que lo requieran, fichas técnicas y garantías de los materiales, esquema de lo que queda enterrado en paredes y suelos, y la factura desglosada. Las fotos de rozas e instalaciones antes de cerrar valen mucho cuando aparece un problema años después.
¿Qué frases deberían hacer saltar la alarma?
«Eso ya lo vemos sobre la marcha», «va todo incluido» sin mediciones, «el material lo elegimos luego» y cualquier plazo sin fecha. También un presupuesto de una sola línea con un importe global: no permite comparar, ni reclamar, ni saber qué se ha dejado fuera.
¿El plazo debe figurar en el presupuesto?
Sí, con fecha de inicio, duración estimada por fases e hitos de pago asociados. Conviene añadir qué causas justifican una prórroga —suministros, trámites, imprevistos aprobados— y cómo se comunica. Un plazo escrito no garantiza el cumplimiento, pero deja constancia de lo acordado.
¿Hay precios o medias de mercado en esta guía?
No. Este directorio no tiene tarifas verificadas de las empresas y no se inventan. Una reforma se cotiza con la obra vista.
¿Recomendáis alguna ficha del directorio?
No. Los consejos son de oficio. Ninguna empresa se nombra aquí.
¿Hay una guía de este tema por ciudad?
No. El listado de empresas va por provincia y municipio. Las guías son nacionales, para igualar la conversación.
¿Este sitio manda mi petición a las empresas?
No. No hay formulario que reenvíe solicitudes. El teléfono y la web son los de cada ficha de Google Maps.
¿Quién escribe estas guías?
El titular del sitio. Está contado en quiénes somos. No las firma ninguna empresa de reformas.
¿Sustituyen a la visita?
No. Sirven para preguntar lo mismo a todas. El presupuesto bueno es con la obra vista.
¿Ya sabes lo que necesitas?
Entra en tu provincia y compara fichas reales de Google Maps. El contacto es el de cada empresa.