Actualizado el 18/10/20263 min de lectura Todos los consejos
El Código Técnico exige limitar el agua que entra por fachadas y cubiertas, y trata el suelo de terrazas y balcones como cubierta. El presupuesto tiene que decir qué sistema se pone, sobre qué soporte y quién responde si vuelve a filtrar.
Lo esencial
- De dónde viene el agua. Una mancha en el techo del vecino de abajo puede ser la terraza, una bajante, un peto o una condensación. Si no se localiza, se acaba pagando una lámina donde el problema era otro.
- Si la terraza es tuya o de la comunidad. Si es elemento común, la conservación del edificio entra en la Ley de Propiedad Horizontal. El detalle está en reparar el tejado: quién paga .
- Qué hay debajo del acabado. Baldosa, aislamiento, formación de pendientes y encuentros con paredes cambian la obra. Pide que lo vean antes de cerrar el precio.
En este directorio hay 1.468 empresas de reformas en 52 provincias. Esta guía no recomienda a ninguna ni da precios: las cifras de terceros, con fuente y fecha, están en la guía de precios. Sirve para no firmar una impermeabilización descrita solo como «arreglar las humedades».
Respuesta directa
La exigencia básica HS 1 del Código Técnico de la Edificación dice que se limitará el riesgo de que entre agua o humedad en el interior y en los cerramientos por lluvia, escorrentías, el terreno o condensaciones, con medios que impidan el paso o permitan evacuar el agua sin daños. La sección HS 1 se aplica, entre otros, a los cerramientos en contacto con el aire exterior, y nombra fachadas y cubiertas. El propio texto dice que los suelos de las terrazas y de los balcones se consideran cubiertas, y que esta sección trata las humedades de filtración y de condensación. La comprobación de las condensaciones remite a la sección HE 1. No es un manual de una marca: es el marco de lo que una obra de cubierta tiene que resolver.
Qué preguntar antes de pedir precio
- De dónde viene el agua. Una mancha en el techo del vecino de abajo puede ser la terraza, una bajante, un peto o una condensación. Si no se localiza, se acaba pagando una lámina donde el problema era otro.
- Si la terraza es tuya o de la comunidad. Si es elemento común, la conservación del edificio entra en la Ley de Propiedad Horizontal. El detalle está en reparar el tejado: quién paga.
- Qué hay debajo del acabado. Baldosa, aislamiento, formación de pendientes y encuentros con paredes cambian la obra. Pide que lo vean antes de cerrar el precio.
- Si hace falta licencia o aviso. No es lo mismo reponer una lámina que levantar el suelo de una cubierta. La guía de licencia o declaración responsable explica la diferencia; el trámite concreto lo marca tu ayuntamiento, y esta guía no lo inventa.
Qué tiene que decir el presupuesto
| Partida | Qué debe quedar escrito |
|---|---|
| Diagnóstico | Dónde entra el agua y qué se descarta |
| Sistema | Tipo de impermeabilización y sobre qué soporte va |
| Encuentros | Petos, sumideros, umbrales de puertas y juntas |
| Pendiente y desagüe | Cómo sale el agua y a dónde |
| Acabado | Qué se repone encima (baldosa, grava, losa) y quién lo hace |
| Plazo y garantía | Fecha de inicio, duración y qué cubre la garantía si reaparece la mancha |
Compara partida a partida, no por el total. Si la obra forma parte de una reforma mayor, el orden de los oficios está en reforma integral: qué incluye y en qué orden.
Qué comprobar al recibir la obra
- Que los sumideros tragan y que no queda un charco contra un peto.
- Que los encuentros con las paredes están resueltos, no solo la superficie lisa.
- Que te dejan el nombre del sistema colocado y las condiciones de uso (qué se puede poner encima, qué peso, qué mantenimiento).
- Que la garantía y la fecha de recepción están en el papel. Cómo dejarlo consta en recibir la obra: acta y reservas.
Dónde seguir
Empieza por la página de tejados y cubiertas o por la de rehabilitación, abre fichas de tu provincia y pide el mismo alcance a varias empresas. El formulario está en pedir presupuesto. Este directorio no reparte tu aviso ni cobra comisión.
Qué no se ha verificado
No se ha leído el apartado 2.4 entero ni las tablas de diseño de la sección HS 1, así que esta guía no copia pendientes, solapes ni centímetros. No se ha comprobado la ordenanza de ningún ayuntamiento. No se dan precios ni se nombra ninguna empresa. El texto del Documento Básico consultado es el publicado en codigotecnico.org (HS con comentarios); la Parte I del Código advierte que el documento básico consolidado no tiene valor jurídico y que, para un caso concreto, manda la disposición publicada en el BOE.
Fuentes
- Código Técnico de la Edificación, Documento Básico HS Salubridad, exigencia básica HS 1 y sección HS 1 (ámbito de aplicación, apartado 1.1, y remisión de cubiertas al apartado 2.4), consultado el 18/10/2026 en codigotecnico.org.
- Ley 49/1960 de propiedad horizontal, artículo 10.1.a (BOE consolidado, última actualización publicada el 03/10/2026; consultado el 18/10/2026).
Preguntas frecuentes
¿Una terraza transitable es una cubierta a efectos del Código Técnico?
La sección HS 1, en su apartado de ámbito, dice que los suelos de las terrazas y de los balcones se consideran cubiertas. Por eso una impermeabilización de terraza no es «un suelo cualquiera»: tiene que resolver la entrada de agua y su salida. El detalle constructivo (pendientes, encuentros, tipo de lámina) lo fija el proyecto o el sistema que se instale, no esta guía.
¿El Código Técnico me dice qué lámina comprar?
No. La exigencia HS 1 fija el resultado: limitar el riesgo de humedad. Las características de las cubiertas remiten al apartado 2.4 de esa sección. Qué producto cumple en tu terraza lo tiene que decir quien proyecta o ejecuta la obra, por escrito y con la garantía correspondiente. Desconfía de quien promete «el mismo sistema en todos los casos» sin ver el soporte.
¿Y si la mancha es condensación y no una gotera?
La propia sección HS 1 separa filtración y condensación, y remite la comprobación de las condensaciones a la sección HE 1 de ahorro de energía. Una lámina encima de un forjado frío no arregla una condensación. Pide que te digan cuál de las dos es, o que te digan que no lo saben todavía y qué prueba harán.
¿Puedo impermeabilizar solo mi trozo de una terraza comunitaria?
Si la terraza es elemento común, la decisión y el pago no son solo tuyos. El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal incluye en las actuaciones obligatorias las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, también las de habitabilidad. Confírmalo con el título y con el administrador antes de encargar la obra a tu nombre.
¿Hay precios o medias de mercado en esta guía?
Las guías de consejos no traen precios de las empresas del directorio; los rangos con fuente y fecha están en la guía de precios. Una reforma se cotiza con la obra vista.
¿Recomendáis alguna ficha del directorio?
No. Los consejos son de oficio. Ninguna empresa se nombra aquí.
¿Hay una guía de este tema por ciudad?
No. El listado de empresas va por provincia y municipio. Las guías son nacionales, para igualar la conversación.
¿Este sitio manda mi petición a las empresas?
No. No hay formulario que reenvíe solicitudes. El teléfono y la web son los de cada ficha de Google Maps.
¿Quién escribe estas guías?
El titular del sitio. Está contado en quiénes somos. No las firma ninguna empresa de reformas.
¿Sustituyen a la visita?
No. Sirven para preguntar lo mismo a todas. El presupuesto bueno es con la obra vista.
¿Ya sabes lo que necesitas?
Entra en tu provincia y compara fichas reales de Google Maps. El contacto es el de cada empresa.